BESS Flächensicherung: Speicherflächen am Umspannwerk sichern

Bei Photovoltaik entscheidet die Flächensicherung über die Größe des Projekts. Bei Batteriespeichern entscheidet sie darüber, ob es das Projekt überhaupt gibt: Die geeigneten Flurstücke liegen in einem schmalen Band um Umspannanlagen, mehrere Entwickler konkurrieren um dieselben Grundstücke, und ohne gesicherte Fläche bleibt der Netzanschlussantrag in der Warteschlange hinten. Dieser Beitrag beschreibt den Prozess der BESS-Flächensicherung für Projektentwickler – von der Auswahl der Flurstücke über die Eigentümeransprache bis zum Vertrag, der im Netzanschlussverfahren als Nachweis taugt.

BESS-Flächensicherung ist die vertragliche Sicherung der Nutzungsrechte an den wenigen Flurstücken, die im privilegierten Umfeld einer Umspannanlage liegen – einschließlich der Kabeltrasse zum Netzverknüpfungspunkt – als Voraussetzung für Genehmigung und Netzanschluss eines Batteriespeichers. Die Arbeitsschritte sind dieselben wie bei jedem Flächenprojekt: Flurstücke bestimmen, Eigentümer ermitteln, ansprechen, Vertrag schließen. Anders sind Tempo, Vertragsinhalte und die Rolle der Sicherung im Netzanschlussverfahren.

Was ist bei der Flächensicherung für Batteriespeicher anders als bei PV?

Drei Unterschiede prägen den Prozess. Erstens die Zahl der Flurstücke: Ein Speicher braucht 0,4 bis 2 Hektar statt dutzende, oft reichen ein bis drei Flurstücke plus Trasse. Jedes einzelne hat dadurch ein Gewicht, das es bei PV nie hätte – fällt der Eigentümer des Schlüsselflurstücks aus, gibt es meist keinen Ersatz im 200-Meter-Band. Zweitens der Wettbewerb: Weil die Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 12 BauGB den Suchraum für alle Entwickler auf denselben Korridor um dieselben Umspannanlagen begrenzt, treffen mehrere Anschreiben beim selben Landwirt ein. Wer zuerst ein seriöses Gespräch führt, hat den Standort. Drittens der Netzanschluss: Seit April 2026 bewerten die Übertragungsnetzbetreiber Anschlussanträge nach Reifegrad – und die Flächensicherung ist dabei eine eigene Bewertungskategorie.

Aus unserer Projektarbeit wissen wir, dass der Trichter bei Speicherflächen deutlich enger ist als bei Freiflächen-PV: Viele angegangene Standorte scheitern an der Eigentümerstruktur, am Gemeinderat oder an einer Umspannanlage, die erst in Jahren fertig wird. Die Konsequenz ist nicht, Speicherprojekte zu meiden – sondern die Vorprüfung so scharf zu machen, dass die Akquisearbeit nur noch auf Flächen mit echter Anschlussperspektive fällt.

Schritt 1: Die richtigen Flurstücke bestimmen

Die Flurstücksauswahl folgt der Standortanalyse für Energiespeicher: Das Band von höchstens 200 Metern um die Grundstücksgrenze der Umspannanlage definiert den Suchraum, die Standortkriterien – Außenbereich, Zuschnitt, Leitungsfreiheit, Abstände zu Wohnbebauung und Wald, Wasserschutz – sortieren vor. Vor jeder Ansprache steht die Planungslage: Liegt das Flurstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, greift die Privilegierung nicht; die Abfrage von Flächennutzungsplan und Bebauungsplan gehört deshalb vor die Flächensicherung, nicht dahinter.

Zwei Punkte werden in der Flurstücksauswahl regelmäßig übersehen. Die Kabeltrasse zwischen Speicher und Umspannanlage verläuft fast immer über fremde Flurstücke – jedes davon braucht ein Wegerecht und damit einen weiteren Eigentümer, der ermittelt und angesprochen werden muss. Wie Sie das Leitungsrecht für die Kabeltrasse vertraglich und im Grundbuch sichern, beschreibt ein eigener Beitrag. Und der Flächendeckel je Gemeinde (0,5 Prozent der Gemeindefläche, höchstens 50.000 m² für alle Stand-alone-Speicher zusammen) kann bereits durch ein Konkurrenzprojekt ausgeschöpft sein, bevor Ihre Fläche gesichert ist. Ein Blick ins Marktstammdatenregister und in die Bauanträge der Gemeinde ist günstiger als ein Vertrag für eine Fläche, die nicht mehr privilegiert genehmigt werden kann.

Schritt 2: Eigentümer ermitteln und ansprechen

Die Eigentümerermittlung läuft über das Liegenschaftskataster – wie Sie Flurstückseigentümer ermitteln, beschreibt der Leitfaden dazu ausführlich. Für Speicherflächen kommt eine Besonderheit hinzu: Rund um Umspannanlagen sind auffallend häufig keine Privatpersonen Eigentümer, sondern der Netzbetreiber selbst, die Kommune, die Bahn oder der Straßenbaulastträger. Diese Eigentümer brauchen einen anderen Kontaktweg als das klassische Anschreiben – und sie entscheiden in Gremien, nicht am Küchentisch. Wer die Eigentümerstruktur erst nach der Standortentscheidung prüft, verliert Monate.

Bei privaten Eigentümern gilt die Erfahrung aus der PV-Akquise, nur verschärft: Ein Batteriespeicher ist erklärungsbedürftiger als eine Solaranlage. Fragen zu Brandschutz, Lärm und Rückbau kommen im ersten Gespräch – und sollten im Eigentümeranschreiben bereits kurz adressiert sein, statt als Überraschung im Nachgang. Miteigentümer und Erbengemeinschaften sind getrennt zu führen und vollständig einzubeziehen; ein Nutzungsvertrag über zwei Jahrzehnte braucht die Unterschrift jedes Miteigentümers.

Schritt 3: Gestuft sichern – Option, Nutzungsvertrag, Dienstbarkeit

Die Flächensicherung für Batteriespeicher läuft in der Praxis dreistufig:

Options- oder Reservierungsvertrag. Er sichert die Fläche exklusiv für die Entwicklungsphase, ohne den Eigentümer schon langfristig zu binden. Sinnvoll ist eine Kopplung an Meilensteine – Netzanschlusszusage, Genehmigung – mit Rücktrittsrechten für beide Seiten, wenn ein Meilenstein ausbleibt. Viele Entwickler zahlen in dieser Phase eine Optionsprämie oder Vorhaltezahlung; sie ist der Preis dafür, dass der Eigentümer konkurrierende Anfragen abweist.

Nutzungsvertrag. Rechtlich ein gewerblicher Mietvertrag über das unbebaute Grundstück – im Markt auch Gestattungs- oder Pachtvertrag genannt. Zwei gesetzliche Leitplanken bestimmen die Gestaltung: Nach § 550 BGB gilt ein Vertrag mit mehr als einem Jahr Laufzeit, der nicht die Schriftform wahrt, als auf unbestimmte Zeit geschlossen – und ist damit ordentlich kündbar. Und nach § 544 BGB kann ein Vertrag, der für länger als 30 Jahre geschlossen wird, nach 30 Jahren gekündigt werden. Üblich sind deshalb Grundlaufzeiten von 20 bis 25 Jahren mit Verlängerungsoptionen.

Dienstbarkeit im Grundbuch. Der Nutzungsvertrag wirkt nur zwischen den Vertragsparteien; gegenüber Käufern, Erben und Gläubigern des Eigentümers schützt erst eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die das Recht zur Errichtung und zum Betrieb des Speichers samt Nebenanlagen und Trasse dinglich sichert. Der Ausübungsbereich sollte in einem Lageplan eindeutig festgelegt sein – spätere Änderungen bedeuten eine Neubestellung mit Rangverlust. Weil beschränkte persönliche Dienstbarkeiten grundsätzlich nicht übertragbar sind, gehört die Bestellung von Anfang an so angelegt, dass ein späterer Verkauf der Projektrechte möglich bleibt – etwa zugunsten einer Projektgesellschaft, die mitveräußert wird.

Welche Vertragsinhalte sind speicherspezifisch?

• Nutzungszweck ausdrücklich benennen: Errichtung und Betrieb eines Batteriespeichers einschließlich Transformatoren, Kabeltrassen, Zuwegung und Einfriedung. Pauschale Formulierungen wie „Nebenanlagen” tragen die Speichernutzung nicht sicher.
• Austausch und Repowering: Die technische Lebensdauer der Batteriemodule liegt deutlich unter der Vertragslaufzeit. Der Vertrag muss den Austausch von Modulen, Containern und Leistungselektronik ohne Zustimmungsvorbehalt des Eigentümers erlauben.
• Rückbau und Sicherheit: Fundamente, Container, Trafostation und Trasse machen den Rückbau aufwendiger als bei einer Solaranlage. Eigentümer – und ihre Berater – verlangen entsprechend höhere Rückbausicherheiten, meist als Bankbürgschaft.
• Haftung und Versicherung: Brand- und Bodenschutzrisiken bleiben bodenschutzrechtlich teilweise beim Grundstückseigentümer hängen. Ein belastbares Versicherungskonzept des Betreibers ist im Gespräch mit dem Eigentümer ein Argument, kein Detail.
• Entgelt: Die Fachpresse berichtet von Angeboten im fünfstelligen Bereich je Hektar und Jahr (top agrar) – deutlich über Freiflächen-PV, aber ohne belastbare Marktübersicht und mit großer Streuung. Bezugsgröße ist entweder die Fläche oder die installierte Leistung; Indexierung und eine Vorhaltezahlung bis Baubeginn sind Marktstandard.

Flächensicherung als Eintrittskarte für den Netzanschluss

Seit dem 1. April 2026 vergeben die vier Übertragungsnetzbetreiber Anschlusskapazität für Speicher und Großverbraucher nicht mehr nach Eingangsreihenfolge, sondern in zyklischen Verfahren nach Reifegrad. Die Verfahrensdokumentation der Übertragungsnetzbetreiber nennt vier Bewertungskategorien – und die erste lautet „Flächensicherung und Genehmigungsstand”: Bewertet wird der Reifegrad der Sicherung, abgestuft nach Eigentum, Pacht oder Vorvertrag, sowie der Fortschritt bei den Genehmigungen. Auf Verteilnetzebene ziehen erste Netzbetreiber nach; Netze BW etwa führt ab November 2026 ein stichtags- und reifegradbasiertes Verfahren für Anlagen ab 950 kW und Stand-alone-Speicher ein. Den vollständigen Ablauf vom Netzanschlussbegehren bis zur Zusage beschreibt der Beitrag zum BESS Netzanschluss.

Für den Ablauf der Flächensicherung heißt das: Die gesicherte Fläche ist nicht mehr nur Voraussetzung für die Genehmigung, sondern Währung im Wettbewerb um den Netzknoten. Wer mit einer Option in das Verfahren geht, steht hinter dem Wettbewerber mit unterschriebenem Nutzungsvertrag. Die sinnvolle Reihenfolge lautet daher: indikative Netzprüfung in der Vorprüfung (siehe schnelle Netzanschlussprüfung), dann Option, dann Nutzungsvertrag und Dienstbarkeit – und erst mit belastbarer Sicherung der formale Antrag. Flächensicherung und Netzanschluss laufen bei Speicherprojekten nicht nacheinander, sondern verzahnt; die Einordnung des Gesamtprozesses gibt der Beitrag zur BESS-Projektentwicklung.

Wie Proji die Flächensicherung für Speicherprojekte abbildet

Wenige Flurstücke, viele Beteiligte und ein Vertragsstand, der im Netzanschlussverfahren nachweisbar sein muss – genau diese Konstellation ist in Excel-Listen am schlechtesten aufgehoben. In Proji wählen Sie die Flurstücke im 200-Meter-Band auf der Karte aus, Proji führt die zugehörigen Eigentümer als eigene Accounts – auch wenn dieselbe Person in mehreren Eigentümergemeinschaften oder Projekten auftaucht – und ermittelt die betroffenen öffentlichen Stellen wie Netzbetreiber oder Straßenbaulastträger automatisch. Anschreiben entstehen für exakt die ausgewählten Flurstücke, Options- und Nutzungsverträge liegen im Dokumentenmanagement am Projekt, und die Meilensteine zeigen jederzeit, welche Fläche in welchem Sicherungsstand ist. Einen Überblick gibt die Seite zur Funktionsweise.

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Quellen:

• § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich), Gesetzestext: gesetze-im-internet.de
• § 544 BGB (Vertrag über mehr als 30 Jahre) und § 550 BGB (Form des Mietvertrags), Gesetzestexte: gesetze-im-internet.de
• 50Hertz, Amprion, TenneT, TransnetBW: Reifegradverfahren für Netzanschlüsse an das Übertragungsnetz – Verfahrensdokumentation V1.0 (05.02.2026): netztransparenz.de
• top agrar: „Mehrere zehntausend Euro Pacht pro Hektar – Land für Batteriespeicher verpachten” (Artikel)

Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt die Flächensicherung aus Sicht der Projektentwicklung und ersetzt keine Rechtsberatung. Vertragsgestaltung, Dienstbarkeiten und steuerliche Fragen gehören in die Hände einer auf Energierecht spezialisierten Kanzlei; Netzanschlussverfahren und Privilegierung ändern sich derzeit laufend.